El mercado de alquileres porteño cerró agosto con una suba mensual de 1,5% en los precios de los contratos, la menor del año y por debajo de la inflación estimada para el mismo período. De acuerdo al relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, en los últimos doce meses la suba acumulada llega al 29,9%, mientras que en lo que va de 2026 los alquileres perdieron contra la inflación general por 2,3 puntos porcentuales: el aumento del rubro fue de 19,2% frente a un incremento general de precios estimado en 21,5%.

Los valores promedio según tipo de unidad muestran la escala actual de la Ciudad de Buenos Aires: un monoambiente se ubica en $771.871 por mes, un dos ambientes alcanza $886.527 y un tres ambientes llega a $1.196.413. La diferencia entre barrios, sin embargo, es marcada y configura un mapa de precios muy heterogéneo dentro de la propia jurisdicción porteña.

La brecha entre barrios

Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales, seguido por Núñez, en $995.838, y Palermo, en $990.748. En el extremo opuesto, Villa Lugano ofrece el precio más bajo del relevamiento, con $654.776 por mes, y aparece escoltada por Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780). En términos de variación interanual (comparación con el mismo mes del año anterior), los barrios con mayores aumentos fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). Los que menos subieron en los últimos doce meses son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

Más oferta y una rentabilidad que acorta plazos

La oferta de departamentos en alquiler tradicional creció 0,6% en agosto, según Zonaprop, y el volumen de unidades disponibles es actualmente 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión del mercado fue enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes. En paralelo, la rentabilidad promedio para quien invierte en una propiedad para alquilar se ubica en 5,70% anual, lo que implica que se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo 9,2% más corto que hace un año. El rendimiento más alto se observa en Villa Lugano, con 9,8% anual, y el más bajo en Puerto Madero, donde apenas llega a 3,2%.

Compraventa: más escrituras, menos hipotecas

El mercado de venta muestra otra dinámica. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, apenas el 16% de esas operaciones se concretó con financiamiento hipotecario (préstamo bancario a largo plazo destinado a la compra de vivienda), cinco puntos menos que en junio de 2025. El dato confirma que el grueso de las transacciones se sigue cerrando sin crédito bancario, un factor que limita la movilidad del mercado y que los analistas vienen señalando como uno de los condicionantes estructurales del sector.

Qué espera el mercado

Para los próximos meses, el mercado proyecta que los alquileres continúen corriendo por debajo del índice general de precios, en línea con lo observado en el acumulado de 2026, aunque la trayectoria depende de la evolución de la inflación y de la dinámica de la oferta. Los operadores inmobiliarios consultados por Zonaprop y los datos del Colegio de Escribanos coinciden en que un eventual repunte del crédito hipotecario podría traccionar tanto la compraventa como la recomposición del mercado locativo, mientras la rentabilidad por alquiler siga siendo el principal incentivo para los inversores de menor escala.