El precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un salto de casi 15% en apenas siete meses, de acuerdo con los datos difundidos por el Instituto de Estadística y Censos porteño. Para diciembre, las estimaciones del sector proyectan que ese valor podría escalar hasta 1.874.364 pesos por metro cuadrado, en un cuadro que muestra una dinámica alcista sostenida a lo largo del año.

En paralelo, el costo integral de construir —aquél que contempla los materiales, la mano de obra, los gastos generales, los honorarios profesionales y las tasas administrativas— alcanzó los 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con una suba acumulada de 14,61% en lo que va de 2026 y de 23,37% en comparación con el mismo mes del año anterior, según la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires. La magnitud de la variación interanual configura el dato de fondo que permite entender el resto de la dinámica.

Unidades más chicas y servicios compartidos, la nueva ecuación

Frente a ese encarecimiento, los desarrolladores reordenaron su oferta y encontraron una salida en la combinación de unidades más compactas con mayor cantidad de amenities (servicios y espacios comunes dentro del edificio). Gimnasios, terrazas, parrillas, salones de usos múltiples y áreas de coworking pasaron a integrar la propuesta estándar de los emprendimientos nuevos. La lógica operativa es directa: si el metro cuadrado propio se vuelve inalcanzable para una franja creciente de la demanda, el metro cuadrado compartido opera como mecanismo de compensación y vuelve viable el acceso.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tapiola explicó que la demanda de monoambientes creció precisamente por esa razón y agregó que el fenómeno excede las fronteras locales: la caída de la natalidad, el aumento de los hogares unipersonales y la mayor frecuencia de divorcios empujan en la misma dirección en distintas ciudades del mundo. "Tenés cada vez más gente sola o gente únicamente en pareja sin hijos, que el monoambiente responde a eso perfecto", completó el ejecutivo.

• El metro cuadrado promedio en CABA trepó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio (casi 15%).
• El costo integral de construcción se ubicó en 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con alza de 14,61% en el año y de 23,37% interanual.
• Los desarrollos concentran la demanda en monoambientes y unidades de uno y dos ambientes.
• Las amenities —gimnasio, terraza, parrilla, SUM y coworking— pasaron a ser parte de la propuesta estándar.
• La expectativa del sector es que el precio del metro cuadrado continúe en alza hacia fin de año.

Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento, describió cómo cambia la manera de concebir los proyectos: "El aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo". Para la especialista, la clave reside en que el edificio deja de ser un mero contenedor de unidades y pasa a funcionar como una red articulada de espacios. "Quien adquiere una unidad de 40 m² incorpora otros cientos, e incluso miles, de m² de uso compartido que amplían las posibilidades", completó.

El cuadro descripto por los desarrolladores configura un corrimiento relevante en la definición misma de vivienda propia: ya no se trata solamente de cuántos metros tiene la unidad adquirida, sino de cuántos metros adicionales pone a disposición el conjunto de servicios comunes. En ese reordenamiento, el metro cuadrado deja de medirse únicamente por la superficie privativa y empieza a computarse también por la superficie compartida, lo que vuelve a los amenities un componente central del precio y no un mero agregado estético.

En lo que respecta a las expectativas, el mercado coincide en que el precio del metro cuadrado continuará en alza durante los próximos meses, en línea con la dinámica de costos de construcción relevada por las cámaras del sector. Las estimaciones disponibles hacia fin de año dan cuenta de esa continuidad alcista, en un escenario en el que la combinación de unidades pequeñas y servicios compartidos se perfila como la principal puerta de entrada al mercado para los hogares que buscan dejar de pagar alquiler. Lo que el mercado observa hacia adelante es si esa misma ecuación de superficies reducidas con servicios ampliados logrará sostenerse como formato dominante frente a un costo de construcción que no da señales de moderarse.