La nueva línea de créditos hipotecarios UVA que acaban de lanzar el Gobierno y la ANSES tiene una regla de hierro que condiciona todo lo demás: la cuota inicial no puede pasar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Para un préstamo de USD 80.000 a 25 años, calculado a una tasa de UVA + 7%, el primer pago trepa a 865.098 pesos y exige, en consecuencia, un ingreso mínimo de bolsillo de 3.460.391 pesos por mes. Una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de 1.730.000 pesos netos encaja en ese umbral y, en principio, calificaría.

El esquema oficial trabaja con una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito cubre hasta el 75% del valor, es decir unos 120.920.000 de pesos —equivalentes a los USD 80.000 al tipo de cambio oficial de referencia—, mientras que el 25% restante lo tiene que poner el comprador con ahorros propios, sin contar los gastos de escritura e ingreso que tampoco contempla la simulación.

¿Cuánto se paga y por qué la cuota no es estable?

El capital está expresado en UVA, por lo que el importe en pesos se actualiza mes a mes por inflación. La tasa tope permitida dentro del programa es UVA + 7,50%, el plazo mínimo de devolución es de 15 años y el monto máximo por crédito equivale a 150.000 UVA, alrededor de 121 millones de pesos al cierre de esta nota. Cada banco que adhiera debe respetar al mismo tiempo ese techo de tasa, ese piso de plazo y ese tope de monto.

Los fondos que financian estos préstamos no salen del Tesoro ni de la banca privada a la manera tradicional: llegan a través de licitaciones en las que las entidades financieras captan plazos fijos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. Cada licitación es de 200.000 millones de pesos, con un tope del 20% por banco, y los depósitos se constituyen a tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. En total, el volumen previsto suma 2 billones de pesos.

Una vez adjudicada la licitación, la entidad tiene 90 días corridos para transformar esos depósitos en créditos hipotecarios concretos. El destino admitido es la compra, la construcción, la ampliación o la refacción de primera vivienda para personas físicas: el programa no contempla segunda vivienda ni inversión.

¿Qué falta para que esta línea llegue a familias reales y no solo al ejemplo oficial?

El cuadro difundido luce prolijo sobre el papel, pero deja varios agujeros que conviene marcar antes de celebrar el anuncio. La simulación no incluye los gastos de escrituración, ni el aporte propio que debe cubrir el 25% del valor del inmueble —alrededor de USD 26.667 al tipo de cambio oficial—, ni el sueldo mínimo que una persona debería tener hoy para que un banco le apruebe el 25% de cuota-ingreso en zonas donde el precio del metro cuadrado triplica el del ejemplo. Mientras los ingresos formales promedio de la economía argentina siguen muy por debajo de los 3,4 millones netos que exige el esquema, el nuevo programa corre el riesgo de terminar siendo una herramienta para un segmento muy acotado del mercado y de empujar, otra vez, el grueso de la demanda hacia acuerdos informales con desarrolladores, con costos en pesos ajustables por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, fuera del paraguas del Banco Central.