En un mercado donde el acceso a la vivienda se vuelve cada vez más restrictivo para los sectores medios, una desarrolladora inmobiliaria con sede en la Argentina presentó un esquema de financiamiento asociativo que permite a un grupo de diez personas, con aportes mensuales de 500 dólares cada una, hacerse de un departamento valuado en 50.000 dólares en apenas diez meses. El ciclo se replica luego hasta que todos los integrantes completan el proceso y obtienen su unidad, en un recorrido total que se extiende a ocho años y cuatro meses.

La propuesta, bautizada Tapiolaku por su creador, Juan Manuel Tapiola, director general de la desarrolladora Spazios, se inspira en una práctica comunitaria de origen boliviano conocida como pasanaku, una figura de ahorro rotativo en la que un grupo de personas reúne aportes periódicos y, en cada ronda, destina el fondo común a un integrante distinto. Lo que hace la versión argentina es traducir ese dispositivo al mercado inmobiliario formal, agregando instrumentos jurídicos como la escritura con deuda explícita, el condominio con usufructo y el fideicomiso, con el objetivo declarado de reducir la probabilidad de incumplimiento.

¿Cómo funciona el sistema en la práctica?

• Diez participantes se comprometen a aportar 500 dólares mensuales cada uno, lo que conforma un fondo común de 5.000 dólares por mes.
• Al cabo de diez meses se acumulan 50.000 dólares, monto con el que se adquiere un departamento para el grupo.
• Se realiza un sorteo entre los diez integrantes y quien resulte elegido recibe la primera unidad, aunque debe continuar con sus aportes hasta cerrar el ciclo completo.
• La operatoria se repite diez veces seguidas, de manera que, al finalizar los 100 meses, cada uno de los diez participantes tiene su propiedad escriturada.

Tapiola describió el mecanismo con una ecuación directa: al final de los diez ciclos de diez meses, o sea, en cien meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares. El proceso completo, según los plazos que maneja la empresa, demanda ocho años y cuatro meses, un período extenso pero que, de acuerdo con la lógica del esquema, no contempla el cobro de intereses tradicionales sobre el capital.

¿Qué pasa si alguien deja de pagar después de recibir su departamento?

El riesgo más visible del modelo es que un integrante reciba su vivienda tras haber aportado apenas una fracción del valor total y luego abandone el grupo, dejando a los demás con un faltante difícil de recuperar. Para morigerar ese escenario, la propuesta ofrece tres niveles de protección legal, que se eligen según el grado de confianza entre los participantes.

• Escritura con deuda explícita: en el propio documento de compraventa queda asentado que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que todavía le faltan pagar, lo que permite exigir el cobro por la vía judicial si incumple.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario el derecho de usufructo, de modo que puede habitarla sin pagar alquiler, pero la transferencia definitiva recién ocurre cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso: un fiduciario mantiene la titularidad de los inmuebles durante todo el ciclo, controla el cumplimiento de las condiciones y solo procede a escriturar a nombre de cada participante cuando se cierran los diez ciclos.

¿Qué dice la empresa frente a los cuestionamientos?

“Al final de los diez ciclos de diez meses, o sea, en cien meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares.”Juan Manuel Tapiola, director general de Spazios

La desarrolladora defiende el mecanismo señalando que la combinación de aportes mensuales sostenidos, sorteo entre los integrantes y herramientas legales configuradas a medida reduce la exposición al fraude y al incumplimiento. La firma presenta al Tapiolaku como una herramienta financiera de carácter asociativo, no como un crédito hipotecario tradicional, y por eso prescinde del papel de la banca como intermediario.

¿Qué falta para que un esquema así sea masivo y seguro?

Aunque la propuesta luce atractiva en términos nominales —500 dólares por mes y una unidad a cambio—, queda por delante un trabajo de ingeniería jurídica y financiera que la compañía todavía no difundió con precisión. Faltan precisiones sobre el mecanismo de actualización de las cuotas frente a eventuales subas del precio de los inmuebles en dólares, un punto crítico en un mercado argentino con historial de saltos cambiarios bruscos. Tampoco se conoce el detalle del contrato de adhesión, los plazos de recupero en caso de incumplimiento ni el costo de las garantías ni de los honorarios profesionales asociados a cada nivel de protección legal. Hasta que esos puntos no queden transparentados y auditados, cualquier grupo de ahorristas que evalúe sumarse debería exigir simulaciones completas del flujo de fondos, escenarios de estrés cambiario y referencias verificables de los desarrollos ya entregados, antes de comprometerse con un ciclo de cien meses.