La primera vuelta de la nueva línea hipotecaria con respaldo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad ya tiene números concretos: la ANSES colocó $200.000 millones entre 13 bancos, tras una licitación en la que se presentaron 18 entidades con 42 ofertas y en la que se terminó adjudicando el 77% de lo ofertado. El dinero, que sale del FGS, está pensado exclusivamente para préstamos de vivienda y vuelve a poner sobre la mesa la fórmula UVA, esa unidad indexada por inflación que ajusta el capital y la cuota mes a mes y que en su versión anterior dejó a miles de familias atrapadas entre 2018 y 2023.

¿Cómo se repartió el dinero entre los bancos?

• El primer tramo, a un año de plazo, se llevó $35.570 millones a una tasa Badlar de bancos privados o UVA más 2,67% de spread, según el caso.
• El segundo tramo, a cinco años, concentró la mayor parte: $164.429 millones, a UVA más 4,94% de spread.
• Cada entidad puede tomar hasta el 20% del total licitado, para evitar que uno o dos jugadores se queden con toda la torta.
• Desde que reciben los fondos, los bancos tienen 90 días corridos para efectivamente otorgar los créditos; para esta primera tanda, el plazo vence el 1° de diciembre.

La decisión de abrir una línea nueva o engrosar una ya existente queda en manos de cada banco, lo que abre un interrogante lógico: ¿van a apurarse a prestar o van a esperar a ver cómo se mueve la inflación, que es lo que en definitiva define el ritmo de ajuste de cada cuota?

¿Cuánto hay que ganar y cuánto se paga el primer mes?

El tope por crédito es de 150.000 UVA, lo que al valor actual de la unidad equivale a unos 200.000 dólares. El ejemplo de referencia que difundió el propio esquema tomó una propiedad de USD 106.000 y financió el 75%, unos USD 80.000 que, traducidos a pesos, representan alrededor de $114 millones. Con un plazo de 25 años y una tasa final para el cliente de UVA más 7%, la primera cuota arranca en $865.000 mensuales. Para que ese pago no supere el 25% de los ingresos del grupo familiar, el hogar tiene que demostrar al menos $3.460.000 netos, un umbral que, en los papeles, una pareja donde cada integrante cobre cerca de $1.800.000 podría alcanzar, aunque en la práctica quedan afuera los hogares unipersonales con sueldos medios y las familias con trabajo informal o monotributo, que suelen ser los que más necesitan el crédito.

¿Cuántas familias podrían acceder en el mejor de los casos?

El programa completo, si se cumplen las licitaciones sucesivas, apunta a movilizar hasta $2 billones. Tomando el crédito promedio estimado en $114 millones, el cálculo oficial arroja que podrían llegar a financiarse entre 17.000 y 18.000 familias en todo el país, una cifra que no resuelve el déficit habitacional de fondo pero que, según cómo se repartan los préstamos entre el interior y el AMBA, puede cambiar de signo. El límite de 150.000 UVA está pensado para que en ciudades del interior la cobertura sea más generosa; en barrios porteños como Palermo, Belgrano o Núñez, en cambio, ese tope deja afuera a la mayoría de los departamentos usados y a prácticamente todas las unidades nuevas, que en muchos casos duplican ese valor.

¿Qué falta para que esto sea una herramienta y no otro papelón?

La licitación es el primer paso, pero no el decisivo. Falta ver en qué tasa final le termina llegando el crédito al cliente, porque el spread de la licitación UVA más 4,94% es apenas el costo del fondeo para los bancos; arriba se suman costos operativos, seguros y, sobre todo, el margen de cada entidad, y ahí se define si la famosa cuota inicial de $865.000 termina siendo una promesa de campaña o una referencia real. Falta, también, que la ANSES y el Banco Central publiquen un observatorio con la cantidad de créditos otorgados, el perfil de los tomadores, la mora y la evolución de la cuota en términos reales, porque sin esa información pública y periódica es imposible saber si esta vez la experiencia UVA termina mejor que la anterior. Y falta, por último, una política de ingresos que permita que un hogar promedio, y no apenas una pareja con dos sueldos medios altos, pueda sentarse en la mesa de un banco y pedir un préstamo a 25 años sin miedo a que la cuota le termine comiendo el medio aguinaldo.