La venta ocasional de una propiedad del patrimonio personal en la Ciudad de Buenos Aires dejó de pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), derogado a mediados de 2024, y también quedó liberada del impuesto cedular que regía para los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018, un tributo del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. Sin embargo, esa simplificación no borra el resto de los componentes que se activan al firmar un boleto o una escritura: las comisiones inmobiliarias, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos siguen formando parte del presupuesto de cualquier operación, mientras que la intervención de un crédito hipotecario puede sumar costos adicionales que conviene evaluar antes de firmar.

¿Qué se paga hoy y qué se dejó de pagar?

El ITI, que alcanzaba a las propiedades compradas antes de 2018, representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de cien mil dólares, equivalía a mil quinientos dólares. Para los inmuebles adquiridos a partir de esa fecha, en cambio, regía el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia. La exención vigente comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según explicó el desarrollador inmobiliario Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. El alcance tiene un límite preciso: las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende lotes o departamentos como parte de su negocio.

¿Cuánto se lleva la inmobiliaria y qué papel juega el escribano?

Cuando en la operación interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la propiedad, con variaciones según lo pactado entre las partes. En tanto, los honorarios del escribano, regulados por aranceles, se agregan como un gasto fijo vinculado a la redacción de la escritura traslativa de dominio. Ambos conceptos pesan sobre el presupuesto total y, a diferencia de los tributos eliminados, no desaparecieron con la reforma: simplemente se reacomodaron dentro de la estructura de costos que paga, en general, el comprador.

¿Qué pasó con el Impuesto de Sellos y cómo queda la diferencia con la provincia de Buenos Aires?

Tapiola recordó que la alícuota general de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, mientras que en territorio bonaerense ronda el 2% y, según su explicación, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. En CABA, además, existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que el desarrollador situó en aproximadamente 220 millones de pesos, de modo que cuando se supera ese umbral el tributo alcanza únicamente al excedente. Esa asimetría entre jurisdicciones vuelve a poner sobre la mesa un dato clave: la ubicación y el valor de la propiedad modifican de manera sensible los gastos finales de la operación.

¿Qué gastos extra aparecen si se financia con crédito hipotecario?

Cuando la compra se financia con un préstamo hipotecario, al presupuesto se suman la tasación del inmueble, los seguros obligatorios —entre ellos, el de incendio y el de vida vinculado al préstamo— y los cargos administrativos del banco. Aunque cada entidad maneja su propia política, la combinación de esos tres rubros puede representar varios puntos porcentuales adicionales sobre el valor de la propiedad y, en operaciones ajustadas, terminar definiendo si la operación se cierra o no, en especial cuando el comprador evalúa la cuota mensual en relación con sus ingresos.

Falta hacer, como mínimo, dos cosas. La primera es pedir un presupuesto escrito y desagregado que contemple comisión inmobiliaria, honorarios del escribano, Sellos, y, si corresponde, los costos asociados al crédito hipotecario, para no descubrir cifras sobre la marcha. La segunda es confirmar la situación fiscal del vendedor: si la operación es ocasional y está exenta del ITI y del cedular, corresponde dejar constancia en la escritura del origen del inmueble y de la condición fiscal del enajenante, de modo que la exención no quede expuesta a una observación posterior de la administración tributaria.