Trece entidades financieras se adjudicaron los primeros $200.000 millones subastados por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, en una operación pensada para reactivar el crédito hipotecario largo en pesos atado a la evolución de la inflación. El dinero proviene de los activos que administra la propia ANSES y se canaliza, en esta primera etapa, hacia préstamos para primera vivienda con tasa UVA más un spread fijo, en un contexto en el que la construcción y el acceso al techo propio vuelven a discutirse en términos macroeconómicos más que de oferta individual.

A la subasta se habían presentado dieciocho bancos con 42 ofertas que, sumadas, llegaron a $258.640 millones, por encima del cupo disponible. Finalmente, el FGS asignó la totalidad de los $200.000 millones en dos tramos bien diferenciados: el grueso, equivalente al 82% del total, se colocó a cinco años con un spread promedio del 4,94% anual sobre UVA, mientras que el tramo restante, algo más de $35.500 millones, se adjudicó a un año con un spread promedio del 2,67% también sobre UVA. En los dos casos, las entidades debieron ofertar por encima de un piso mínimo para quedarse con parte del fondeo, lo que de entrada ajustó el precio del dinero colocado.

¿Qué condiciones deben cumplir los bancos con los fondos adjudicados?

Una vez que el dinero se acredite, cada entidad tendrá 120 días corridos para transformarlo en préstamos hipotecarios concretos. Las condiciones están fijadas por el programa y son, en lo esencial, inamovibles: el plazo mínimo es de quince años, el monto máximo por operación es de 150.000 UVA —equivalente a algo más de 200.000 dólares al tipo de cambio actual— y el destino está restringido a primera vivienda. La tasa que los bancos pueden trasladarle al tomador del crédito no puede superar, en ningún caso, el 7,5% anual más UVA, lo que funciona como un techo explícito para evitar que el fondeo barato se encarezca en el camino hacia el usuario final.

¿Qué estaban haciendo los bancos mientras se diseñaba la subasta?

Varias entidades no esperaron el resultado de la licitación para mover sus líneas propias. Banco Macro ya venía otorgando préstamos a hasta veinte años con esa misma tasa del 7,5% más UVA, Credicoop y BBVA aplican la misma condición para clientes que acreditan haberes y compran su primera vivienda, y el Banco Ciudad extendió el plazo hasta veinticinco años con idéntica tasa de punta. El contrapunto es evidente: si los bancos más grandes ya podían ofrecer tasas en ese rango con fondeo propio, la pregunta que sobrevuela el anuncio es cuánto de estos $200.000 millones termina efectivamente ampliando el crédito y cuánto termina reemplazando el que esas mismas entidades ya estaban otorgando con recursos propios.

• Plazo mínimo de devolución del fondeo: 120 días corridos desde la acreditación.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA, alrededor de 200.000 dólares.
• Destino exclusivo: primera vivienda, sin excepciones.
• Tasa de punta para el cliente: UVA más 7,5% anual como tope.
• Plazo mínimo del préstamo: quince años, con bancos que llegan a veinte o veinticinco.

¿Alcanza para mover el mercado inmobiliario?

El programa contempla hasta diez licitaciones sucesivas de $200.000 millones cada una, con un techo total de $2 billones, y el objetivo oficial es entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses. Las primeras hipotecas bajo estas condiciones estarían disponibles antes de que termine esta semana o a comienzos de la siguiente, según anticiparon fuentes del sector financiero, lo que pone el reloj en marcha para medir si la herramienta cumple con la promesa de ampliar de manera real el acceso al crédito y no solo de convalidar tasas que el sistema ya estaba convalidando por su cuenta.

Lo que falta, en cualquier caso, es transparente: que se publique cuánto de cada tramo se traduce efectivamente en nuevos préstamos y cuánto termina reemplazando fondeo propio, qué bancos cumplen dentro de los 120 días y cuáles quedan afuera, y cuál es el perfil real de los tomadores —ingreso, edad, ubicación— para saber si la herramienta está llegando a los segmentos que el mercado inmobiliario viene dejando afuera desde hace casi una década.