Departamentos cada vez más chicos: la oferta porteña perdió más de la mitad de su superficie en menos de un siglo

En la Ciudad de Buenos Aires, los departamentos que se ofrecen en venta son sensiblemente más chicos que los que se construían hace casi un siglo. Un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH muestra que la superficie cubierta mediana de las unidades edificadas desde 2020 es de 46 metros cuadrados, mientras que la de las construidas en la década de 1930 alcanzaba los 102 metros cuadrados. La diferencia equivale a una caída del 55% en la superficie y se acompaña de un cambio en la cantidad de ambientes, que pasó de cuatro a dos en el mismo período.

La transformación no se limita al tamaño. El estudio detecta que la oferta se concentró en unidades más pequeñas y con menos comodidades incluidas en el precio. Entre las propiedades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incorporaba la cochera dentro del valor de venta; en las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción se desplomó al 13,9%. Al mismo tiempo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado treparon del 2% al 14%, un movimiento que reconfigura qué entiende un comprador cuando paga por un departamento en la Ciudad.

¿Cuánto se achicó la oferta en cada barrio?

Las diferencias entre barrios son amplias y dejan ver dos patrones. En Recoleta, la superficie mediana cayó de 90 a 45 metros cuadrados al comparar las viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En el otro grupo aparecen barrios donde la transformación fue mucho más moderada: en Villa Devoto la caída fue del 6%, en Villa del Parque del 8,5% y en Villa Urquiza del 9,6%, un indicador de que el fenómeno de la miniaturización de la oferta no impacta con la misma fuerza en toda la geografía porteña.

• Las unidades de hasta 40 metros cuadrados explican gran parte del crecimiento de la oferta reciente: los monoambientes pasaron del 1,9% de los avisos en las construcciones de los años 30 al 35% en las de la década de 2020.
• En el extremo opuesto, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su participación del 53,2% al 9,4% en el mismo período.
• La cantidad mediana de ambientes bajó de cuatro a dos entre las décadas de 1930 y 2020, aunque la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en una banda de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de casi un siglo.
• Tras una etapa de estabilidad en la que las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000 presentaron superficies medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la superficie cubierta volvió a caer desde 2010 y se ubica en 46 metros cuadrados en la actualidad.

El informe de Mirando.ai ordena los avisos por año de construcción y describe la oferta existente en cada camada. Las cifras, en este punto, muestran una coincidencia entre lo que ofrece el mercado y lo que terminó aceptando el comprador porteño: unidades más compactas, con menos ambientes y con cocheras que en muchos casos dejaron de formar parte del paquete publicado. La hipótesis que plantea el relevamiento es que la nueva oferta responde a una demanda que priorizó el acceso a la propiedad por sobre el tamaño, en un contexto donde los precios del metro cuadrado crecieron muy por encima de la inflación general y empujaron hacia tipologías más chicas.

¿Qué falta para revertir la tendencia?

La caída de la superficie mediana no es un dato menor: configura cómo viven cientos de miles de familias en la Ciudad y redefine qué se considera un departamento estándar. Para revertir la tendencia haría falta, como mínimo, un plan de financiamiento hipotecario de largo plazo que vuelva accesibles las unidades más grandes, junto con reglas claras de densificación que permitan construir tipologías de tres o cuatro ambientes sin que el costo por metro cuadrado las expulse del mercado. Mientras eso no ocurra, el stock que se ofrece seguirá concentrado en monoambientes y departamentos de entre 40 y 50 metros cuadrados, y las cocheras seguirán negociándose como un extra cada vez más frecuente.